El apetito inversor por el inmobiliario español continuará fuerte en 2019

Fuente: www.cbre.es

En 2019 se prevé un comportamiento del mercado inmobiliario español en línea con la actividad registrada en 2018. El volumen de inversión seguirá siendo alto a lo largo de este ejercicio, tras un 2018 que ha vuelto a batir récords con más de 20.000 millones de euros invertidos, un 56% más que en 2017. Al menos así se desprende del Outlook Inmobiliario de 2019 elaborado por CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, y presentado en el marco de Tendencias Inmobiliarias, evento anual que reúne a los principales líderes del sector.

En este sentido, el sector inmobiliario español continuará siendo atractivo en 2019, en especial para el inversor extranjero, en base a la fase madura en la que se encuentra el ciclo -aunque menos adelantado que en otros países europeos-, y al crecimiento de la economía española, que es aún mayor en las grandes ciudades, lo que está impulsando una mayor demanda para el sector inmobiliario. Esta mayor demanda, a su vez, impulsará al alza las rentas y precios, en particular en el mercado residencial y de oficinas, y favorecerá un buen ritmo de expansión del sector retail, que se sustentará en la evolución positiva del consumo y el turismo. Por su parte, las yields se mantendrán en general estables excepto quizás en el pujante sector logístico, donde podrían bajar ligeramente por la alta demanda. El actual ciclo económico, además, impulsa el dinamismo de los mercados de capitales y deuda, lo que se refleja en la mejora de condiciones y en la llegada de nuevos prestamistas al mercado español.

Ante este escenario, el mercado de oficinas se mantendrá muy dinámico, especialmente el mercado de ocupantes, y se espera registrar niveles de contratación por encima de la media de los últimos años. Durante 2018 en Madrid la contratación de oficinas alcanzó los 541.000 m2 de superficie total, pasando a ser la segunda mejor cifra desde el año 2009. Así, las previsiones de creación de empleo en sectores que demandan espacios de oficina hacen prever que la contratación aumentará en 2019, pudiendo incluso superar las 550.000 m2. Por su parte en Barcelona, los niveles de contratación se situaron por encima de los estimados a principios de 2018. En total se contrataron 388.000 m2m siendo el segundo mejor año en contratación desde 2006, y es de esperar que los niveles de contratación seguirán siendo elevados durante 2019.

EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN Y PREVISIÓN

Según ha explicado Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE, “cada vez observamos una mayor demanda de espacios de mayor calidad y la implantación de nuevas formas de trabajo, que fomenten la flexibilidad, la productividad y la atracción de talento. En este sentido, el auge del coworking ha provocado una intensa actividad para las empresas que ofrecen este tipo de servicios. En 2018 han llegado a suponer el 9% y el 12% de la contratación en Madrid y Barcelona respectivamente, y en 2019 veremos nuevos players como My Mondays o Twisttt que se sumarán a los ya conocidos WeWork, Regus o Utopicus”.

Dado que se espera que la demanda se mantenga elevada, y a pesar de la entrada de nuevo producto al mercado, las rentas seguirán creciendo durante el 2019. En Madrid, se estima que la renta prime cerrará el año en torno a los 36 €/m2/mes, siendo uno de los mercados europeos donde más crecerá la renta prime. En cuanto a Barcelona, más avanzada que Madrid en el ciclo de rentas, se espera un crecimiento más moderado, situándose a finales de año alrededor de los 26,5 €/m2/mes.

El sector retail experimentará de nuevo expansión en 2019, de acuerdo con las previsiones que apuntan a que los principales indicadores del retail mantendrán la tendencia de crecimiento moderado, en concreto, el consumo privado lo hará al 1,9% y 1,5% en 2019 y 2020, mientras que las ventas minoristas se estabilizarán en un 1,5% tanto en 2019 como en 2020. Por otro lado, la expansión de los retailers estará concentrada sobre todo en los segmentos especializados (deporte, hogar, belleza, etc.) y menos en el segmento de la moda.

“El mercado de la inversión, por su parte, se mantendrá en cotas altas, aunque sin repetir el volumen récord del año pasado” ha añadido Martínez Brioso. Cada vez más fondos institucionales están activos en el sector High Street y, aunque sigue habiendo escasez de producto, se prevé que el año 2019 sea de nuevo un año muy intenso en inversión. Mientras, el sector de los centros comerciales podría registrar un volumen de inversión en torno a 1.600 millones de euros en 2019 impulsada por la reactivación de la promoción de centros comerciales. Actualmente existen 16 proyectos en construcción con 560.000 m2 de SBA y la previsión es que en los próximos años aumente el número de aperturas. Para 2019 se prevé la inauguración de entre 5 y 10 nuevos complejos, sumando entre 300.000 y 350.000 m2 de nueva superficie alquilable.

Para el sector logístico se prevé un año muy activo tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión. “Sin duda el sector logístico español se ha convertido en uno de los más demandados en los últimos años tanto por parte del mercado de ocupantes como por el mercado de inversión, alentado por la rápida evolución del comercio electrónico, y son precisamente los retailers a través de operadores 3PL los que estarán más activos en 2019 demandando amplios espacios de calidad” ha destacado la directora de Research de la compañía.

En este sentido se esperan altos niveles de contratación al igual que adquisiciones de suelo destinado al desarrollo de nuevos proyectos. En concreto, en la Zona Centro se encuentran 720.000 de m² de superficie logística bajo construcción con previsión de incorporarse al mercado en 2019, de los que el 60% son desarrollos a riesgo. Mientras, en Cataluña, la elevada demanda ha dado lugar a que la superficie disponible actual sea de tan solo un 2,5% sobre el stock total, si bien hay cerca de 318.000 m2 en construcción con entrega prevista en el 2019 y de los que el 41% son proyectos a riesgo.

EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN Y PREVISIÓN

El volumen de inversión en el sector logístico continuará en niveles altos, que podría alcanzar una cifra aproximada de 1.250 millones de euros a cierre de año. La compresión de yields unido a cierta expectativa de cambio de ciclo, posiblemente traerá consigo un incremento de producto en el mercado, tanto de portfolios que cumplen su periodo de inversión, como single assets que buscarán retornos antes de maduración aprovechando el creciente interés en el producto logístico.

El sector de la vivienda en 2019 seguirá evolucionando de forma positiva gracias a que la mejora de las variables macroeconómicas y una mayor liquidez de los mercados están impulsando la compra de vivienda y la inversión residencial, si bien este crecimiento será menos intenso que en 2018 debido al aumento de la tasa de esfuerzo para el acceso a la vivienda, las expectativas sobre el endurecimiento de las condiciones de financiación y un entorno económico algo más incierto. Con todo, el número de compraventas anuales mantiene la senda de crecimiento iniciada a finales de 2013. En concreto, la estimación para 2019 es de 625.000 unidades, lo que indica la continuidad del crecimiento de la demanda, aunque en tasas más moderadas. Por su parte, el precio de la vivienda se sitúa a nivel nacional todavía lejos de máximos alcanzados en 2008 y, en línea con la evolución de la demanda, las proyecciones sobre precios apuntan a una moderación en el crecimiento, en torno a un 4% en 2019.

Adicionalmente, en el mercado de inversión residencial, tras un fuerte crecimiento en 2018, todo apunta a la continuidad en la tendencia expansiva en este segmento como consecuencia del aumento en el número de inversores y la capacidad de compra. Según Lola Martínez, “el perfil de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominado por patrimonios privados nacionales, en la actualidad son los vehículos de inversión, los fondos institucionales o las aseguradoras – participado en muchos casos por capital extranjero- los actores más activos en este segmento”.

En cuanto al sector hotelero, si bien será difícil lograr los volúmenes de inversión registrados en los últimos 2 años, se espera un buen rendimiento de la inversión hotelera a lo largo de 2019. Es previsible que se dé una suave ralentización del crecimiento de algunos mercados urbanos como Madrid y unos niveles de rentabilidad similares a los alcanzados en 2018 en los principales destinos vacacionales como Cataluña, Canarias, Costa del Sol o Baleares. Mientras tanto, continuaremos viendo mucha actividad, tanto por parte de operadores hoteleros en su estrategia de extender a España nuevas marcas y conceptos, como por parte de inversores en busca de mayor rentabilidad.

El mercado de los activos inmobiliarios alternativos se posiciona como uno de los segmentos con mayor atractivo para los inversores. “Impulsado por la evolución socio-demográfica y por las necesidades sociales, los inversores en activos alternativos están encontrando rentabilidades interesantes en segmentos por lo general muy estables y contra-cíclicos” ha mencionado Martínez Brioso, que añade que “este mercado se encuentra todavía en un momento de incipiente desarrollo en España donde los actores buscan un rápido posicionamiento dentro del sector”.

En esta línea, el número de inversores en productos alternativos continúa aumentando, y actualmente vemos tanto vehículos de inversión como gestores de activos nacionales entrando en este mercado, a diferencia de los años anteriores en los que los fondos internacionales lideraban el mercado. En concreto, en el sector de geriátricos, los inversores están yendo de la mano de grandes operadores internacionales en expansión, buscando la obtención rápida de cuota dentro del mercado, mientras que la dinámica en el sector de las residencias de estudiantes parece estar tendiendo hacia un crecimiento más orgánico, donde la compra individualizada de activos o el desarrollo de proyectos están adquiriendo un mayor peso.

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