La contratación logística en España creció un 20% en 2020

El sector logístico español ha sido uno de los más resilientes en 2020 y en particular el mercado de alquiler, que ha mostrado un sólido desempeño pese a la pandemia de la COVID-19, lo que ha permitido alcanzar una cifra de contratación de superficie de 1.793.000 m², un 20% superior a la registrada en 2019, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.

La Zona Centro, con una excelente actividad impulsada por el e-commerce, registró la segunda cifra más alta desde 2011, con 923.000 m² de contratación logística, de los que 722.000 m² fueron netos, un dato muy superior a los 257.000 m² de contratación neta de 2019. El área nacional alcanzó la mayor actividad con un 61% de la contratación. Según los datos de CBRE, el 46% de las operaciones fueran “llave en mano”. Alberto Larrazábal, senior director nacional de Industrial y Logística de CBRE, explica que “la demanda de superficie logística ha crecido desde 2017 por el auge del comercio electrónico, una tendencia que se ha visto acelerada por la pandemia y que ha supuesto que el 43% de la contratación en 2020 en la Zona Centro estuviera vinculada al e-commerce, un porcentaje muy superior al de años anteriores”.

El estudio de CBRE revela también que existe por parte de los promotores un elevado interés en suelos de todo tipo de superficies para promover a riesgo. “En la Zona Centro hay 363.000 m² en proyectos a riesgo en construcción para entregar en 2021, y la mayor parte de ellos se encuentran disponibles, si bien se prevé que esta nueva oferta se absorba rápidamente dada la elevada actividad que se espera en 2021”, explica Larrazábal.“

La demanda de superficie logística ha crecido desde 2017 por el auge del comercio electrónico, una tendencia que se ha visto acelerada por la pandemia y que ha supuesto que el 43% de la contratación en 2020 en la Zona Centro estuviera vinculada al e-commerce, un porcentaje muy superior al de años anteriores.

Por su parte, Cataluña, que se caracteriza por la falta de producto, registró el pasado año 419.000 m² de contratación (246.000 m² de contratación neta), lo que supone un ligero descenso frente a los 593.000 m2 de contratación total en 2019. La zona más activa se corresponde con el 2º arco, que abarcó el 68% del total de la contratación. En el caso de Cataluña, el e-commerce concentró el 23% de la contratación total. En conjunto, el 11% de las operaciones fueron proyectos “llave en mano”. Sobre el mercado logístico en Cataluña, Larrazábal comenta que “la disponibilidad continúa siendo baja y la escasez de suelo está limitando el arranque de nuevos proyectos. Como consecuencia se va a empezar a dar mayor importancia a la reforma y reconversión de edificios en 2021”.

Crece la oferta de alta calidad y las rentas prime se mantienen estables

El análisis de CBRE destaca el incremento en 2020 de la oferta en naves grado A, que fue de un 24% en la Zona Centro, hasta sumar 603.000 m², y de un 20% en Cataluña (242.000 m²). Por zonas, el área nacional concentró el 48% de la oferta de alta calidad, y en Cataluña, el 3º arco registró la mayor parte de la oferta disponible grado A, con 121.000 m². Por otro lado, la tasa de desocupación total en la Zona Centro y Cataluña se situó en un 8,6% y 5,1% respectivamente, según CBRE.

Las rentas, incluyendo las prime en Madrid (5,5 €/m²/mes) y Barcelona (7€/m²/mes), permanecieron estables en todos los mercados logísticos, una tendencia que continuará a lo largo de 2021. “Pese a la elevada demanda, la incorporación al mercado de nueva superficie ha limitado y continuará limitando una variación al alza de las rentas”, explica Larrazábal, quien añade que “para hacer frente a la crisis provocada por la pandemia, seguirán los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento y más ayudas a las nuevas implantaciones”.

“Para 2021 prevemos una actividad similar a la registrada en 2020 tanto en la Zona Centro como en Cataluña. Sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes, seguirán registrando una alta actividad, que junto con la expansión del canal online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico en 2021, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler continuará nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual escasez de oferta disponible”, subraya Alberto Larrazábal, senior director nacional de Industrial y Logística de CBRE.

En cuanto al resto de zonas logísticas, destacaron en 2020 Valencia y Zaragoza, que finalizaron el ejercicio con 320.000 m² y 110.000 m² respectivamente. Para 2021, se prevé en estas ciudades un aumento de producto de calidad con la entrega de nuevos proyectos, y en Sevilla, donde se han realizado muchas transacciones de suelo en 2020, destaca el nuevo proyecto de grandes plataformas logísticas a desarrollar por Aquila Capital, en Alcalá de Guadaira.Málaga y Bilbao, sin embargo, aun siendo muy demandadas, continúan en la misma línea de actividad moderada debido a la escasez de producto nuevo de calidad, según CBRE.

La inversión alcanza los 1.428 millones de euros y podría superar los 2.000 millones este año

En términos de inversión, el sector logístico ha mostrado una gran fortaleza en 2020, especialmente en la recta final del año con la reactivación de interesantes portfolios a nivel nacional, hasta alcanzar un volumen de inversión de 1.428 millones de euros. Esta cifra supone un descenso frente a los 1.710 millones de euros registrados en 2019, la cuarta mejor cifra para el sector desde el año 2003. Por procedencia del capital, el 82% fue de Estados Unidos y Alemania.

Alberto Larrazábal, senior director nacional de Industrial y Logística de CBRE, comenta que “el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que este año haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback. En un mercado con una penetración cada vez mayor del e-commerce, se espera un 2021 extraordinario para la inversión industrial y logística. La elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios dará lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional”. 

Según CBRE, en 2021 continuará el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile en ciudades de más de 100.000 habitantes. Como resultado del gran interés en el sector, las prime yields se encuentran en mínimos históricos (4,75%) tanto en la Zona Centro como en Cataluña, con tendencia a una nueva compresión alcanzando el 4,25% a cierre de 2021.

Por tipología del inversor, los fondos (70%) continúan liderando la inversión logística, mientras que las Socimis, que en 2019 representaban el 10%, han dejado de tener protagonismo en el sector logístico. Por su parte, los inversores privados han ganado cuota de mercado en 2020, hasta un 12%.

Entre las tendencias inmologísticas que predominarán en 2021 están: una implementación constante de la automatización; más importancia de la logística de proximidad enfocada en acercar los paquetes al consumidor final; mayor relevancia de la sostenibilidad y el bienestar del trabajador, y más demanda de naves de almacenamiento en frío.

El mercado de inversión europeo registra el segundo mejor volumen de inversión de la última década

A nivel europeo, el sector logístico también ha mostrado un excelente desempeño. En 2020, la inversión industrial y logística europea aumentó un 10% interanual hasta los 40.400 millones de euros, el segundo mejor registro de la última década, que se enmarca en un contexto de pandemia mundial. Por mercados, Reino Unido concentró 10.400 millones de euros, por delante de Alemania (7.700 millones), tras registrar incrementos del 40%, 12% respectivamente. Respecto a la procedencia del capital, el 68% provino de Europa.

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